Налоги при покупке имущества с торгов по банкротству

Скидка на торгах в 40% превращается в скидку в 25% после всех налогов и сборов. Разбираем, какие налоги придётся заплатить сразу, при владении и при перепродаже — и где можно легально сэкономить.

Налоги в момент покупки

Для физлиц

При покупке имущества с торгов физическое лицо налогов не платит. Цена, по которой вы купили лот, — это ваши расходы, а не доход. Налоговая их учитывает при последующей продаже, уменьшая налогооблагаемую базу.

Единственный платёж — госпошлина за регистрацию права собственности: 2 000 ₽ за недвижимость, 1 100 ₽ за регистрацию автомобиля в ГИБДД.

Для юрлиц и ИП

Ключевой вопрос: НДС.

Если должник — банкрот, реализация его имущества с торгов не облагается НДС на основании подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ. Это общее правило для всех торгов по банкротству, неважно — физические или юридические лица участвуют в качестве покупателей.

Но есть нюанс: если должник на УСН или НДС не уплачивал по другим основаниям, никакого НДС изначально не было, и этот пункт кодекса не нужен. Если же должник был плательщиком НДС и имущество обложено НДС в его учёте — для покупателя имущество всё равно без НДС, потому что применяется льгота.

Важно: покупатель не может принять НДС к вычету, потому что его не было.

Налог на имущество в период владения

Стандартные ставки, зависят от типа имущества и региона:

Квартиры: 0,1% от кадастровой стоимости (в Москве до 0,3% для дорогих объектов).
Жилые дома: 0,1–0,3%.
Коммерческая недвижимость: 0,5–2%.
Гаражи: 0,1%.
Автомобили: ставка от мощности двигателя и региона (1 500–15 000 ₽ в год для легковых).

Налог за год покупки считается пропорционально количеству месяцев владения. Если купили в июле — налог за 6 месяцев.

Налог при перепродаже

Самый болезненный пункт для инвесторов. Если вы купили квартиру или дом, собираетесь перепродать — вот как считается налог.

Срок владения для освобождения

3 года — если недвижимость единственное жильё, либо получена в наследство/дар от близкого родственника, либо в порядке приватизации. Ваш случай — покупка на торгах — под эти условия не подпадает.
5 лет — для всех остальных случаев, включая покупку на торгах.

Продаёте раньше срока — платите НДФЛ 13% с прибыли.

Как считается налогооблагаемая база

Вариант 1 — вычесть расходы:

Пример: купили квартиру на торгах за 2 000 000 ₽, через 2 года продаёте за 3 500 000 ₽. База = 3 500 000 - 2 000 000 = 1 500 000 ₽. Налог 13% = 195 000 ₽.

Вариант 2 — имущественный вычет 1 000 000 ₽:

База = 3 500 000 - 1 000 000 = 2 500 000 ₽. Налог 13% = 325 000 ₽.

Для торгов по банкротству почти всегда выгоднее первый вариант, потому что цена покупки документально подтверждена договором с управляющим.

Налог на кадастровую стоимость

С 2020 года налог считается от большего из двух значений: реальной цены продажи или 70% кадастровой стоимости. Это анти-занижение. Если вы продаёте ниже 70% кадастровой, налог посчитают как будто продали за 70% кадастровой.

Расходы, которые часто забывают

Выпуск ЭЦП: 3 000–9 000 ₽.
Аккредитация на ЭТП: обычно бесплатно, но некоторые площадки берут 5 000–15 000 ₽ за премиум-аккаунт.
Комиссия ЭТП за победу: 1–5% от цены лота, ограничено сверху 100 000 ₽ законом. Не все площадки берут, но многие.
Оплата задатка: до возврата проигравшим это замороженный капитал.
Юридическая проверка: 3 000–50 000 ₽.
Долги за капремонт и ЖКУ: от 5 000 до 200 000+ ₽.
Выселение жильцов, снятие с регистрации: 20 000–50 000 ₽ судебных и адвокатских расходов.

Пример расчёта реальной экономии

Квартира с рыночной стоимостью 6 000 000 ₽ куплена на публичном предложении за 3 800 000 ₽ (скидка 37%).

Цена покупки: 3 800 000 ₽
Комиссия ЭТП 2%: 76 000 ₽
ЭЦП + юрпроверка: 12 000 ₽
Госпошлина Росреестр: 2 000 ₽
Долги по капремонту: 45 000 ₽
Расходы на выселение жильцов: 35 000 ₽
Итого затрат: 3 970 000 ₽

Реальная скидка относительно рынка: (6 000 000 - 3 970 000) / 6 000 000 = 33,8%. Это всё ещё отлично, но не 37%, как кажется на первый взгляд.