Рассчитайте чистую прибыль, налоги, госпошлину и рентабельность сделки по лоту с торгов по банкротству — для физлица, ИП и юрлица за пару минут.
НДС. Имущество, купленное с торгов по банкротству, НДС не облагается — ни при покупке (реализация из конкурсной массы освобождена, ст. 146 НК РФ), ни при последующей продаже; «входящий» НДС к вычету не принимается. Поэтому в расчёте НДС не участвует, в том числе по коммерческой недвижимости на ОСНО. Справочно: базовая ставка НДС с 2026 г. — 22%.
НДФЛ (физлицо). Налоговый резидент РФ (находится в стране 183+ дней за 12 месяцев) платит 13% с дохода от продажи до 2,4 млн ₽ и 15% сверх этой суммы; порог 2,4 млн считается по всем сделкам за год суммарно — при нескольких лотах налог будет выше. Нерезидент платит 30% со всей суммы продажи без вычета расходов. При сроке владения больше минимального (3 года для наследства/дарения/приватизации/единственного жилья, иначе 5 лет) НДФЛ не платится.
ИП на ОСНО. Прибыль (доходы − расходы) облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% до 2,4 млн ₽, 15% — 2,4–5 млн, 18% — 5–20 млн, 20% — 20–50 млн, 22% — свыше 50 млн ₽. Освобождение по сроку владения и статус резидента к предпринимательскому доходу не применяются.
Систематический флиппинг. Если физлицо регулярно покупает и перепродаёт объекты, ФНС может признать это предпринимательской деятельностью — тогда освобождение по сроку владения и имущественный вычет не применяются, а доход облагается как у предпринимателя (плюс риск доначислений и НДС). При потоковых сделках обычно выгоднее и безопаснее режим ИП на УСН.
УСН. «Доходы» — 6% со всей суммы реализации; «Доходы − расходы» — 15% с прибыли, но не менее 1% от дохода (минимальный налог). Регион может снижать ставки (до 1% и до 5% соответственно).
Юрлицо (ОСНО). Налог на прибыль — 25% (с 2025 г.) с разницы «выручка без НДС − расходы».
Расходы и налоговая база. В базу для НДФЛ / УСН «Д−Р» / налога на прибыль включены все введённые затраты. На практике ФНС может не принять отдельные статьи (например, ремонт и неотделимые улучшения) — состав документально подтверждённых расходов стоит проверять.
Госпошлина за регистрацию (вводится вручную). Для ориентира, ставки 2025–2026 гг.: недвижимость — физлицо/ИП 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (иначе 0,02%, макс. 500 000 ₽); юрлицо 44 000 ₽ до 22 млн ₽ (иначе 0,2%, макс. 1 000 000 ₽). Земля ЛПХ/ИЖС/садоводство/КФХ — 700 ₽. Автомобиль (одинаково для физ- и юрлиц) — номера 3 000 ₽ + СТС 1 500 ₽ (+ новый ПТС 1 200 ₽). Постановка на кадастровый учёт — отдельно 2 000 ₽ (физлицо) / 22 000 ₽ (юрлицо).
Кадастровая стоимость и НДФЛ. Если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости, НДФЛ считается от 0,7 × кадастровая стоимость (ст. 214.10 НК РФ). Калькулятор это автоматически не закладывает — для заниженных сделок налог может быть выше.
ROI = чистая прибыль ÷ вложения (покупка + расходы). Маржа = чистая прибыль ÷ цена реализации.
Расчёт ориентировочный и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Итоговые суммы зависят от региона, конкретной ситуации и подтверждающих документов.
Торги по банкротству — это публичные аукционы, на которых имущество должников (квартиры, дома, земельные участки, коммерческая недвижимость, автомобили) продаётся по цене нередко ниже рыночной. Чтобы понять, выгоден ли конкретный лот, важно заранее посчитать не только разницу между ценой покупки и реализации, но и все сопутствующие расходы и налоги. Калькулятор прибыли с торгов по банкротству от сервиса LotScan помогает за пару минут оценить чистую прибыль и рентабельность сделки.
Чистая прибыль с торгов по банкротству — это выручка от перепродажи за вычетом всех затрат и налогов. В расчёте участвуют:
Итоговые показатели — чистая прибыль, ROI (рентабельность вложений) и маржинальность — наглядно показывают, стоит ли участвовать в торгах по этому лоту и какая форма оформления выгоднее.
Важная особенность: имущество, реализуемое из конкурсной массы банкрота, не облагается НДС (ст. 146 НК РФ) — ни при покупке, ни при продаже, а входящий НДС к вычету не принимается. Поэтому при флиппинге банкротного имущества НДС в расчёте не участвует. Налоговая нагрузка зависит от того, как оформлена сделка: физлицо платит НДФЛ 13–15%, ИП на УСН — 6% с доходов или 15% с разницы «доходы минус расходы», ИП на ОСНО — НДФЛ по прогрессивной шкале 13–22%, а юрлицо на ОСНО — налог на прибыль 25%.